O que é alienação fiduciária? Como funciona, vantagens e riscos
Segundo o Instituto Datafolha, 87% dos brasileiros sonham com a casa própria. A alienação fiduciária aparece, então, como uma facilitadora desse sonho: uma possibilidade de financiamento bancário em que o imóvel é tido como garantia de pagamento ao credor.
Ao longo do tempo, a alienação fiduciária tornou-se um dos principais instrumentos de operações de crédito, abrangendo financiamentos de imóveis, veículos e empréstimos em geral.
Mas o que é, de fato, alienação fiduciária e como funciona esse tipo de financiamento? Neste artigo, iremos explorar os riscos e vantagens da alienação fiduciária, bem como suas diferenças em relação a outros tipos de garantia.
O que é alienação fiduciária?
Para entender o que significa alienação fiduciária, cabe primeiro destrinchar o termo. "Alienar" vem de transferência, ou "transferir para alguém", enquanto "fidúcia" significa "confiança". Assim, alienação fiduciária significa “transferir algo com confiança”.
Resumidamente, a alienação fiduciária é uma forma de empréstimo no qual o devedor fiduciante transfere ao credor fiduciário, como garantia, a propriedade de um imóvel ou um bem móvel fungível (aqueles que possuem características únicas e podem ser individualizados).
Na prática, o devedor continua tendo a posse direta do bem, usufruindo dele, enquanto o credor fiduciário é o proprietário da coisa, tendo ainda um direito real de garantia sobre o bem.
Com a quitação da dívida, o devedor fiduciante adquire finalmente a propriedade do bem. Por isso, a propriedade do credor fiduciário é resolúvel, ou seja, temporária. No caso de inadimplência, contudo, o credor fiduciário tem o direito de tomar posse do bem diretamente do devedor e realizar a venda para executar a garantia.
É importante esclarecer que, por lei, é nula a cláusula do contrato celebrado entre o devedor fiduciante e o credor fiduciário que autorize o credor a ficar com o bem alienado em garantia, se a dívida não for paga no vencimento. No entanto, se o devedor quiser, por livre e espontânea vontade, ele pode dar o bem ao credor para quitar a dívida entre eles.
No Brasil, as modalidades de alienação fiduciária são reguladas por lei e estão previstas no Código Civil. Enquanto a lei 9.514 de 1997, com as modificações trazidas na lei 10.931 de 2004, regula a alienação fiduciária de bens imóveis, o Decreto-lei nº 911 de 1969 estabelece as normas de processo para a alienação fiduciária de bens móveis.
Como funciona a alienação fiduciária?
No dia a dia, a alienação fiduciária é comumente aplicada em financiamentos de veículos e imóveis, por exemplo. Embora cada um deles tenha regras específicas e diferentes, aqui vai um exemplo do seu funcionamento no dia a dia, em relação à alienação fiduciária de bens móveis.
Suponha que você deseje comprar um carro, mas não possui recursos financeiros para pagá-lo à vista. Nesse caso, você pode recorrer a um financiamento oferecido por uma instituição financeira. Ao optar pela alienação fiduciária, o carro que você está adquirindo é dado em garantia ao credor (a instituição financeira).
O processo ocorre da seguinte forma: o veículo será registrado em seu nome, mas com uma cláusula de alienação fiduciária em favor do credor. Isso significa que você será o "fiduciante" (devedor) e o credor será o "fiduciário".
Durante o período de financiamento, você será responsável pelo pagamento das parcelas acordadas. Ao quitar integralmente o empréstimo, a propriedade do carro é transferida definitivamente para o seu nome, e a alienação fiduciária é extinta.
No entanto, se o devedor não cumprir suas obrigações de pagamento, a instituição financeira terá o direito de tomar o veículo para quitar a dívida, por meio de uma ação de "busca e apreensão". Para isso, deverá comprovar a mora e o inadimplemento. A instituição financeira deverá realizar a venda do veículo para recuperar o valor emprestado acrescido das despesas de cobrança.
Se houver saldo positivo depois do pagamento da dívida, este é entregue ao devedor. Mas note, se o devedor fiduciário pagar a integralidade da dívida pendente, poderá recuperar o bem livre de qualquer ônus.
É importante ressaltar que as regras e procedimentos relacionados à alienação fiduciária variam de acordo com o bem dado em garantia, seja ele imóvel ou móvel. Portanto, é sempre recomendável buscar informações mais específicas sobre o assunto junto a um advogado especialista e às instituições financeiras.
Quais são as diferenças entre alienação fiduciária e outras garantias?
A alienação fiduciária apresenta algumas particularidades em relação a outras formas de garantia, como a hipoteca, em regra, no caso de bens imóveis e o penhor, geralmente no caso de bens móveis.
Na hipoteca, por exemplo, o bem imóvel também é dado como garantia, mas o devedor mantém tanto a propriedade quanto a posse do imóvel. Não paga a dívida no prazo acordado, o credor pode requerer judicialmente a venda do bem dado em garantia, para quitar seu crédito. Além disso, na hipoteca, é possível que um mesmo bem seja dado em garantia a dois ou mais credores diferentes, ou seja, o mesmo bem pode comportar várias hipotecas.
Já o penhor convencional comum refere-se a uma garantia em que um bem móvel (jóias, títulos, equipamentos eletrônicos, por exemplo) é entregue a um credor como garantia, com o devedor perdendo a posse do bem até o pagamento da dívida. Diferente do penhor, a alienação fiduciária é mais comumente utilizada para garantir dívidas relacionadas à aquisição de bens duráveis, como veículos e imóveis.
Outra diferença da alienação fiduciária para outras garantias está no que acontece em caso de inadimplência. A alienação fiduciária permite ao credor tomar posse direta do bem alienado, bastando a notificação do devedor, conforme previsto em lei.
Em outras garantias, como a hipoteca, é necessária a intervenção judicial para que o credor possa executar a garantia e tomar posse do bem.
5 vantagens da alienação fiduciária
Por terem uma garantia mais sólida, já que o bem alienado fica como garantia do pagamento da dívida, os credores costumam oferecer diversas vantagens para a realização do financiamento através da alienação fiduciária. Conheça algumas delas:
Acesso ao crédito com taxas de juros mais baixas
Por conta da garantia oferecida, a alienação fiduciária permite que o devedor tenha acesso a crédito com taxas de juros mais baixas em comparação com outras modalidades de empréstimo ou financiamento. Isso torna essa opção mais atraente para o devedor.
Agilidade na obtenção do crédito
A alienação fiduciária simplifica o processo de obtenção de crédito, tornando-o mais ágil e menos burocrático. Isso ocorre porque o credor tem maior segurança em relação ao recebimento do valor emprestado devido à garantia oferecida em troca do empréstimo.
Flexibilidade para o devedor
Ao utilizar a alienação fiduciária como garantia, o devedor mantém a posse e o uso do bem alienado durante o período de pagamento da dívida. Isso confere maior flexibilidade e comodidade ao devedor, que pode continuar utilizando o bem enquanto quita a dívida.
Menor valor de entrada
Em alguns casos, a alienação fiduciária permite que o devedor financie uma porcentagem maior do valor do bem, reduzindo assim o valor de entrada necessário para a aquisição. Isso pode facilitar o acesso a imóveis ou veículos de maior valor.
Prazo mais longo para pagamento
Também devido à garantia oferecida pelo bem, os financiamentos em alienação fiduciária tendem a possibilitar prazos mais longos para bens de alto valor. Com prazos estendidos, o devedor tem a oportunidade de diluir o valor total da dívida ao longo de um período mais amplo, tornando o pagamento mais viável.
No entanto, é importante ter em mente que prazos mais longos também podem significar o pagamento de um valor total maior ao longo do tempo, devido à incidência de juros. Por isso, lembre-se de analisar as condições oferecidas pelo credor, incluindo as taxas de juros e o Custo Efetivo Total (CET), para avaliar se o prazo mais longo é realmente vantajoso para o seu caso específico.
Mas quais são seus riscos?
Um dos riscos significativos da alienação fiduciária é exatamente o fator que torna essa modalidade economicamente vantajosa para o devedor: o fato de que o bem alienado como garantia do pagamento não pertence ao devedor, mas sim ao credor.
Isso implica que, caso o devedor enfrente dificuldades para cumprir com suas obrigações financeiras, o credor tem o direito de vender o bem para quitar o restante da dívida. Essa situação coloca o devedor em risco de perder o bem permanentemente, caso não consiga honrar seus compromissos financeiros.
Além disso, durante o período em que o bem estiver alienado fiduciariamente, o devedor pode ter restrições em relação ao uso e à venda do mesmo. Dependendo do contrato e das regulamentações aplicáveis, pode ser necessário obter autorização do credor para determinadas ações relacionadas ao bem.
Os contratos de alienação fiduciária
O contrato de alienação fiduciária é o instrumento jurídico que formaliza a transferência da propriedade de um bem móvel fungível ou imóvel dado como garantia ao credor de uma dívida. Este instrumento deve observar características e requisitos que são essenciais à sua validade, eficácia e para que produza efeitos perante terceiros:
I - Objeto do contrato
O objeto do contrato de alienação fiduciária deve ser um bem móvel fungível ou imóvel, devidamente identificado e individualizado, que será transferido pelo devedor ao credor, a título de garantia da obrigação assumida.
II - Registro
O contrato de alienação fiduciária, para que produza efeitos perante terceiros, deve ser registrado no Cartório de Registros competente, podendo ser um Cartório de Registro de Imóveis ou um Cartório de Registro de Título e Documentos, a depender do objeto do contrato em questão, ou, se tratando de alienação fiduciária de veículos, na repartição competente para o registro e licenciamento. O registro viabiliza a publicidade do negócio jurídico e garante que terceiros interessados possam obter conhecimento da existência da garantia do bem em questão.
III - Cláusulas obrigatórias
O contrato de alienação fiduciária, em linhas gerais, deverá dispor a respeito: (i) do valor total da dívida; (ii) do prazo e condições de pagamento; (iii) da taxa de juros e encargos incidentes; (iv) das penalidades em caso de inadimplemento da dívida; e (v) das condições e procedimentos para eventual execução extrajudicial do bem dado em garantia.
IV - Consentimento das partes
A formalização do contrato de alienação fiduciária, assim como todos os negócios jurídicos firmados através de contrato, deve demonstrar a livre declaração de vontade das partes em concordar com as condições previstas no instrumento. Para que o consentimento das partes seja devidamente evidenciado, poderá ser utilizada a tecnologia da assinatura digital, que, além de segura e ágil, é dotada de validade jurídica e pode ser utilizada no registro de contratos de alienação fiduciária.
Contudo, vale ressaltar que a legislação brasileira prevê a obrigatoriedade de determinados tipos de assinatura digital em situações específicas.
No caso do registro da alienação fiduciária de bem imóvel, que demanda o registro no Cartório de Imóveis competente, as partes contratantes poderão utilizar assinaturas eletrônicas qualificadas ou avançadas, a depender da operação imobiliária realizada. Veja mais detalhes neste artigo.
Por outro lado, no caso da formalização e registro da alienação fiduciária de bem móvel, a legislação brasileira não prevê requisitos específicos para a utilização de assinaturas eletrônicas. Portanto, as partes poderão utilizar qualquer tipo de assinatura digital.
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