Firmas electrónicas en un contrato de compraventa de propiedades
El contrato de compraventa de inmuebles es el instrumento utilizado para formalizar la intención del vendedor de transferir un inmueble al comprador. Pero la mera firma del contrato, por sí sola, no transfiere la propiedad, ya que el documento solo crea la obligación de transferir la propiedad entre las partes. De hecho, para que esto suceda, es necesario que el contrato esté debidamente registrado en la Oficina de Registro Inmobiliario competente.
Con la expansión de Internet y la llegada de la pandemia provocada por la COVID-19, muchos negocios comenzaron a celebrarse de forma virtual, con el uso de firmas electrónicas. Con los contratos de compra y venta de bienes inmuebles, esta práctica no fue diferente. Con validez legal, los contratos digitales son totalmente seguros y son aceptados por la Notaría en el momento de su registro.
Sin embargo, al igual que las firmas físicas, que deben reconocerse en una notaría, la legislación brasileña establece requisitos específicos para firma electrónica del contrato de compraventa de inmuebles.
¿Y cuáles son esos requisitos?
La ley 14.063 de 2020 reguló el uso de firmas electrónicas en las interacciones con entidades públicas y clasificó las firmas electrónicas en tres tipos, según el método utilizado para autenticar a la persona que firma el documento (el firmante), estos son:
UN firma electrónica cualificada es el que se realiza mediante un certificado digital emitido por una autoridad de certificación acreditada por ICP-Brasil*. Los certificados digitales funcionan como una identidad electrónica cuya función principal es demostrar la identidad del ciudadano en medios electrónicos y proporcionar firmas electrónicas para documentos y transacciones.
*ICP-Brasil es la Infraestructura de Clave Pública de Brasil, que representa el sistema de certificación digital del país y permite la emisión de certificados digitales utilizados para la identificación virtual de los ciudadanos. Estos certificados se pueden comprar a través de una autoridad de certificación, es decir, un emisor de certificados digitales.
Ya es el firma electrónica avanzada Es aquel que utiliza otros medios para autenticar a un firmante y que permiten, con alta seguridad, demostrar la autoría e integridad del documento firmado.
Por último, el firma electrónica simple, que, como su nombre lo indica, ofrece formas más sencillas de autenticar al firmante. Muy práctico, se usa para celebrar documentos de bajo riesgo o en el caso de interacciones con entidades gubernamentales que no involucran información confidencial.
Pues bien, esa misma ley, en su artículo 5, párrafo 2, inciso IV, estableció el uso obligatorio de firma electrónica cualificada para formalizar los actos de transferencia y registro de bienes inmuebles.
En este contexto, las oficinas de registro de bienes raíces comenzaron a exigir que los contratos de compra y venta de propiedades digitales se firmaran con una firma electrónica calificada, para la recepción adecuada del registro.
Pero actualmente ya existe una excepción.
El 14 de febrero de 2023 se publicó la Medida Provisional No. 1.162, que prevé el Programa Mi Casa, Mi Vida, con el objetivo de ampliar la oferta y promover la mejora de las viviendas existentes para la población de bajos ingresos y apoyar el desarrollo y fortalecimiento de las actividades de los agentes públicos y privados responsables de promover el Programa.
Esta norma incluyó el artículo 17-A en la Ley núm. 14.063/2020, al disponer que
«Las instituciones financieras que operen con préstamos inmobiliarios autorizadas a suscribir instrumentos privados con el carácter de escrituras públicas y los participantes en los contratos correspondientes podrán hacer uso de la firma electrónica en las modalidades avanzadas y calificadas a que se refiere esta Ley».
En otras palabras, la norma preveía la posibilidad de utilizar firmas electrónicas avanzadas en instrumentos privados para la compra y venta de bienes inmuebles con carácter de título público.
La medida provisional representa un gran paso adelante y un beneficio para los ciudadanos brasileños al permitir el uso de firmas electrónicas avanzadas en estos contratos. Esto se debe a que la firma electrónica avanzada es más cómoda y económica que la firma calificada, ya que para llevarla a cabo basta con tener acceso a internet y una plataforma de firma electrónica, como Clicksign, y es posible realizar el proceso a través de un teléfono celular, microordenador o tableta, sin necesidad de adquirir un Certificado Digital.
Además, la firma electrónica avanzada es tan segura como la firma electrónica calificada, ya que utiliza métodos de autenticación refinados que se utilizan comúnmente para realizar transacciones sensibles, como el PIX y la biometría facial.
La medida provisional representa un instrumento importante para la inclusión digital de los ciudadanos, ya que facilita y simplifica la práctica de actos como las transferencias y los registros de bienes inmuebles.
En la actualidad, según dados proporcionados por el Instituto Nacional de Tecnología de la Información («ITI»), hay 11.914.160 (once millones, novecientos catorce mil ciento sesenta y un) de certificados digitales ICP-Brasil activos en Brasil.
Sin embargo, incluso analizando los datos proporcionados por la ITI, es posible observar que los Certificados Digitales de las personas representan 48,4% (cuarenta y ocho puntos cuatro por ciento) de todos los certificados activos:
Es decir, en números aproximados, solo 5,766,453 (cinco millones setecientas sesenta y seis mil cuatrocientas cincuenta y tres) personas tienen un certificado digital activo en Brasil.
Por lo tanto, al prever la posibilidad de utilizar firmas electrónicas avanzadas en instrumentos privados para la compra y venta de bienes inmuebles como título público, el acceso de la población brasileña a los servicios digitales en el entorno del registro inmobiliario brasileño puede ampliarse significativamente, ya que el uso de certificados digitales está restringido al 2,7% (dos puntos siete por ciento) de la población brasileña total (teniendo en cuenta la estimación proporcionada por el Instituto Brasileño de Geografía y Estadística, los datos - IBGE).
Sin embargo, es importante hacer hincapié en que, si la medida provisional no se convierte en ley y pierde sus efectos, el requisito de utilizar firmas electrónicas calificadas para cualquier acto de transferencia y registro de bienes inmuebles seguirá en vigor.
¿Las firmas electrónicas realizadas en Clicksign cumplen con los requisitos establecidos en la legislación?
¡Sí! Clicksign ofrece a sus usuarios la posibilidad de realizar cualquier tipo de firma electrónica (simple, avanzada y cualificada) en cualquier documento a través de su Plataforma.
En este sentido, los contratos de compra y venta de propiedades que se presentarán para su registro en las Oficinas de Registro de Bienes Raíces se pueden firmar a través de la plataforma Clicksign utilizando los certificados digitales ICP-Brasil de los firmantes.
Descubre cómo crear una firma electrónica cualificada en la plataforma Clicksign
Al mismo tiempo, los contratos de financiación con escrituras públicas celebrados con instituciones financieras también pueden firmarse con firmas anticipadas. El usuario de la plataforma simplemente tiene que seleccionar métodos de autenticación como PIX, Facial Biometrics, Selfie with Document e incluso una combinación de varios métodos.
Cabe señalar que, si es necesario presentar un contrato electrónico que contenga firmas calificadas para su verificación por parte de un organismo público, como un Oficina de Registro de Bienes Raíces - será necesario compartir un archivo llamado PAEs, que la plataforma Clicksign genera automáticamente cada vez que un documento tiene firmas electrónicas autenticadas con un certificado digital. PAdES es un estándar de firma digital para PDF y utiliza claves públicas criptográficas para proteger la integridad del documento.
Vea cómo obtener el archivo PAdES en la plataforma Clicksign
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